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■真面目に語るコラムです。
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平成29年から復活した『帰ってきた』ひとりごと

土地家屋調査士村岡事務所
バー


平成29年4月1日

■新年度と『本音版ひとりごと』の復帰のごあいさつ

皆様には平素より大変お世話になっております。
さて,平成25年に一旦ブログ一本化にした『所長のひとりごと』でしたが,今年度より復活させる事
にいたしました。

 理由は今年度から私を取巻く状況,立場が変わっていく事が予見され,私が今まで発信できなかっ
た情報も少しずつ発信できる時期になったかなと思ったからです。

 さて,そんな第1回目は先日破綻した旅行会社てるみくらぶの事件についてです。
実はこの破綻劇,私共土地家屋調査士業界と似ている側面があるなと感じましたので,復帰第一弾
としてアップさせていただきます。

 さて,似ている側面と申しましたのは,私共土地家屋調査士が携わる測量は相続や売却の手続の一部分か必要経費と捕らえられる方もいらっしゃり,誰に依頼しても品質に大差がないのだから,選
択基準は『安いか,早いか』という方もおられ,この『どこに依頼しても品質が同じ』という依頼者側の
誤った認識あるいは登記測量は品質の見分けが消費者から困難なことも背景にあってか,残念なが
ら最近は以前より技術水準が『規格以下』ではないかという地積測量図が多いような気がするからです。

ハッキリ言いましょうか。
どこに頼んでも同じ品質では無いと思います。(きっぱり)


 むろん私自身とて完璧ではないし,同業他者の批判はしたくはないけれど,そのような事務所の特徴はいわゆる安値で勝負している事務所かあるいは大人数が全て悪いとは言わないが,規模が大き
すぎるのか,受託量が多くて数を『こなして』いる感じなのか土地家屋調査士法人さんの場合が多い気がする。
 後に実例を述べますが,現在の状況を知るたび,土地家屋調査士会の会則とは一体何だろうと考えてしまう。

 一般の方には何の話かわからないと思うので,ご説明申し上げますと,我々は土地家屋調査士会
という会に入会しないと法律上開業が出来ない事になっております。

 また,この会の会則にも従う義務がありまして,この会則で測量の技術基準は詳細に定められて
おります。
 しかしながら,この基準の励行,いいや遵守率はいかに?・・・と考えてしまうのです。

 例えば解りやすい一例を示しますと,我々の業界での現地で測量機を使った測量で『対回観測(つ
いかいかんそく)』というものがあります。
 これは測量する点を望遠鏡で視準する時に,測量点1点につき『正・反』の2回観測せよと,東京土
地家屋調査士会の調査・測量実施要領には記載されておりますが,この境界点を測量する基となる
基準点等の観測は,さらに厳しく1対回を2回行う,2対回よって4回観測しなくてはならない。
その他にも閉合(へいごう)か結合多角(けつごうたかく)とせよとも記してある。

 後段の閉合(へいごう)とか結合多角(けつごうたかく)という言葉は一般の方に説明するのは難しい
ので省略して,解りやすい例の前段の対回観測に着目すれば,観測点1点当たりの観測回数が定め
られているという事だけ覚えておいて下さい。

 さて,ところが実際現場でこのとおりに対回観測に基づく測量が行われているかどうか・・・
私が現場で肌で感じるのは,残念ながら恐らくキチンと2対回観測している土地家屋調査士は相当
少ないのではないのかと感じております。

実は素人でもこれを見分ける方法がひとつだけある。

 それは土地家屋調査士に『観測手簿(かんそくしゅぼ)』という測量観測履歴を印字したものの提出
を求めてみる事である。

 何故なら観測手簿ばかりはごまかしがきかないのだ。(但し手書きを除く)
実は不正防止のため測量機側の方で1回しか測ってないものは当然ながら1行しか角度の記録が
印字されないようになっているのです。

 しかし,この書類は登記申請の場合の法定添付書類ではありません。
つまりは,観測法は性善説によって経営されている無人野菜販売所と同じです(笑)

 ただここで誤解しないでいただきたい事は全て1回観測が悪いわけではありません。
境界点の観測であれば条件付で1回の観測でも可ではある。
 ただし,境界点を観測する基準となる点(俗に言うトラバース点等)はアウトである。

 今これを読んでモニターの前でひょっとして「ばっ!馬鹿野郎!余計な事バラしやがって!」と顔を
赤らめた先生もいるかもしれない。
 しかし真面目に業務している側からすれば,逆に「問題はあなたの方でしょ,普段から実施要領ど
おりに測量してれば何も恐れる事は無いでしょ。」と言いたいはずです。

 私の本音は『来るなら来たれ!いざ来いニミッツ・マッカーサー♪』である。
(↑戦前の例えですみません・・・この歌知ってる人〜?)

 なぜこんな同業の一部を敵にまわすような発言をする理由は,実施要領どおりに測量しておられる,
誠実な土地家屋調査士さんが,恐らく実施要領どおりでは無い測量方により作成された地積測量図
が隣接地にあった場合に,この地積測量図と整合性を図るのに苦労する事が多いのです。

 私の実例だと,すべて土である箇所で10cm以下,恐らく5〜6cmくらい土を除去すれば容易に境界
標が埋設されているのに掘削調査すらしない。
 この物件は終端部のブロック塀角に露出している境界標がブロック塀の中心に設置されているから
おそらくこちら側もそうであろうと想像したのかブロック中心に境界プレートを「ペタン!」と貼付て,
一丁あがり!である。
 しかし残念ながら,出土した境界標はブロック中心ではなくブロックの側面にあり,かつ法務局にある
過去の地積測量図の距離と出土した境界標の距離,境界標の種類すべて一致している状態である。

 つまり過去の地積測量図の整合性なんか確認しちゃいない・・・(登記が通ればオッケーさ♪)なのか

 境界標が埋設の表記があるのに探しもない・・・(これまた登記が通ればオッケーさ♪)なのか

 しかもその誤った位置で分筆登記してしまっているので,誤った地積測量図が直近の地積測量図
として法務局に備付けられて,その土地面積で新所有者へ売買されてしまっている状態です。
これでは後年,隣接地を測量する土地家屋調査士さんが大変苦労するわけなのです。

 さらに先に述べた対回観測でも,そう感じる時がある。
これも我が事務所での実例ですが,隣地に平成28年1月作成の土地境界図及び地積測量図がある
物件の測量の依頼があった。まだ,測量から1年3ヶ月しか経過しておらず現地にはトラバー点がほぼ
全点残存していた。
これ幸いと復元のため,このトラバー点を観測してみると,トラバー点間約40mで1.1cmも合わない・・
バリバリの任意座標系だが,もしかしたら縮尺係数の影響?と思ったが,縮尺係数なら座標差より観
測値が長く出るはずなのに,逆に短いため,縮尺係数考慮したら,ざっと10mで+1ミリ差だから40mで4ミリ逆に合計で1.5cm合わなくなってしまう。

 現代の測量機を用いて,実施要領どおりに測量していれば,こんな差はまず出ないはずである。
これでは復元計算のひとつとしての座標変換の変換要素として,おいそれとは使用できない。

 この上記の2つの実例とも『すばらしい名称の大所帯の土地家屋調査士法人さん』であった。

このような状況を考えると,ある程度は声をあげる必要もあるのではないかと思ったからです。

 しかしその声をあげるという事は延長線上には登記測量の厳格化はさけられないであろう。
つまりは,登記申請の際に添付する不動産調査報告書に観測手簿の追加が義務付けられる日が
来るかもしれないという事である。
はたして業界としてはどちらの道を選択するべきなのか・・・

 また,不動産登記規則第77条にも基本三角点等に基づく測量の成果により地積測量図を作成
しなければならないとある。

 最近東京土地家屋調査士会の研修では,これらを実施するようにという内容であったが,
これに違和感や異を唱える方もいるようだが,私の本音は「もういい加減,実行したら」である。
何もきのう今日出来た規則じゃないのですから・・・

 確かに,これらは任意トラバースにくらべれば作業量も増えるので,結局そのしわよせとして依頼者
に請求額となって負担になる・・・というのも解らなくはないが、しかし本音は価格に転嫁するとダンピ
ング業者に得意客お客を取られちゃうかもしれないし・・・という弱気が原因ではあるまいか。

 ならば自己で費用負担を受忍するか,それとも依頼者に粘り強く価格交渉するか,あるいは自分の
腕を磨いて効率化して任意トラバースと大差無いサイクルタイムで処理するか,それしかないと思う。

 しかし,そもそも常日頃からトラバースは2対回,原則閉合又結合トラバースで突出し,開放トラバー(補助多角)は止むを得ない場合のみ2点までとし,開放トラバーは出会差点検が常識である!という公共測量作業規程に準じた土地家屋調査士実施要領どおりの測量をしていれば何の事はないんですよ。

 私は元々,公共測量で修行してきた土地家屋調査士なので測量地から200m内の基準点という事
は,測量付近が50mで取付け+200mと考えれば,ざっと450mの単路線か・・・ならば撰点と観測
で半日か・・・いや交通量多いからもう少しかなぁ・・・と,こういう算段ができる。

 しかし「ええっ!450mも!」なんて目を吊り上げている調査士さんも一定数いるのも事実です。
でも,それでも価格転嫁も出来ず価格交渉もしない,さらには自己研鑽もせず,ひとりでおっかぶれば

その先にまっているのはまさしく今話題の「てるみくらぶ」になってしまうはずだ。

てるみくらぶの社長の弁ですと,単純に広告媒体にお金を掛けすぎた・・・
(しかしそれを価格に転嫁できず格安ツアーを販売し続けた・・・)

単なる足し算・引き算で破綻は見えているのに,社員への給料等の支払いでキャッシュ
(キャッシュフロー)を失いたくなかったのでしょう・・・
 確かに手元に現金が無いのは心細いだろう。
これは他人を雇用している経営者にしかわからない焦燥感で同情すべき点はある。
しかし,やはり『価格に対する勇気』をどこかにもっていないと,最終的には他人に迷惑をかける。

 さて結論として私はダンピングはけしからんと言っているのではないのです。

低価格戦略が展開できる能力や体力があればすれば良いとも思う,それに例えは乱暴ですが,
家に帰ればお腹をすかせた女房・子供が口をあけてまっている状況で,
「あぁ〜この仕事が取れれば何とか今月食っていけるんだけどなぁ・・・」という場面もあると思う,
それならばダンピングでも何でもして家族を守るという選択もあるでしょうし,あまり好きな言葉じゃな
いが,それもその時の『正義』なのかもしれない。

でもそれならば・・・

「ダンピングしても良いけど,内容までダンピングするなよ」

土地家屋調査士なら最低限ぐらいの仕事はやろうじゃないか。と言いたいだけです。

 安く請けたからテキトーに手抜きをして納品する・・・

こんな事は誰だって考えつくし,できる事だ,そして他人に迷惑をかける事になる。

その延長線上にあるものは土地家屋調査士業界の弱体化につながってしまう。
 
 安く請けても内容が素晴らしければ「おっ!この事務所いいな」とその成果品を引継いだ買主等の

業者の目に留まり評価される展開があるかしれないのだ。

私にもそんな時代がありましたから・・・

やはりビジネスは弱気を振り払って価格に挑戦する姿勢ではないですかな。
それが出来ないなら自己研鑽するしかないようです。

ということで本年度もよろしくお願いいたします。





平成29年12月14日 
■研修の大切さ

今年も残すところ半月となりましたが,皆様いかがお過ごしでしょうか。
毎年恒例の今年の漢字も「北」と発表され,いよいよ年末モードですが,そんな師走の忙しない
12月11日に行われた東京土地家屋調査士会の企画研修に参加してまいりました。

 お題は「境界鑑定業務での心得,境界鑑定の手法,鑑定書の書き方」という内容でした。

 鑑定測量とは一言で説明すると,裁判所から依頼される土地境界について係争中の業務です。
私はこのような業務には直接携わってはおりませんが,土地家屋調査士として普段の業務において
注意点やヒントを拾おうと思い受講を決めたのでした。

感想としては大変良い研修でした。
何が良かったかって?

鑑定書の書き方?
(いえいえ・・・そもそも携わってないですし)

境界鑑定の手法?
(いやいやそんな恐れ多い・・・)

 実はこのような直接鑑定測量業務に関する事では無く,講師の先生のこんな一言・・・
(正確ではないかも知れませんが)

境界鑑定業務に携わると必然的に色々な土地家屋調査士が作成した『境界確認書』を見る機会が
増えるが,その中でも公図に赤線引いてあるだけの境界確認書は「まったく役にたたない」
(そりゃそうだ・・・)

加えて・・・
四角土地としたら,4点の境界点の座標値だけ記してあってもイマイチ・・・
(えっ!?そうかなぁ・・・)

なぜならば,後年の境界点の移動が確認出来ず,つまり復元力に乏しいという事
(うーん・・・なるほど・・・そうか移動の有無を客観的に複数の方法で証明するには・・・確かに)

さらに・・・
土地家屋調査士として普段の業務で境界確認書を作成しているのならば,せめて依頼者のために
後年役に立つ境界確認書を作成(特に図面の情報量)してあげた方がよいのではないか・・・・
境界確認書類の価値は境界位置復元力の有無につきる!
(ガーン!!!なるほど)

 確かに・・・復元力のある土地境界図か・・・
実は我が事務所はこの点について,かねてより『基本三角点等に基づく測量』以外にもうひとつ,
暖めていたアイディアがあったのですが,モヤモヤとしており実行していなかったのです。
しかし,この一言で実験的に始めてみる決断がついたのでした。

 さてさて・・・
今回の『ひとりごと』のお題は『研修の大切さ』ですが。
実はこのようなヒラメキや出会いではないかと思うのです。

何も鑑定測量や鑑定業務に興味がなくても,その研修の中から、これは!という物を
何か一つでも持って帰る事」これが一番大切なのだと思います。

 もし,講師の先生がこれをお読みいただいたとして
「そうだ,私が研修で伝えたかった事はそこなんだよ」などという事は100%ありえない。

 講師側が100の情報を発信したとして,受講者側はその内の一つでも自分の物とし,
持ち帰って,創意工夫・研究して日々の業務に反映する。

その講師の1/100の情報が値千金・・・こんな事が研修には存在するのではないでしょうか。

 私も今後も直接興味が沸かない研修にも参加していこうと思いを新たにいたしました。

 ・・・と,一年を締めくくり,来年も業務に精励していこうと思います。

 それでは皆様,良いお年をお迎え下さい。












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